备受关注的《四川省物业管理条例》终于有了时间表。四川省法制办官网昨日发布公告，宣布将于3月下旬就《四川省物业管理条例(草案)》召开立法听证会，并向社会公开征集听证代表。成都商报记者获悉，这将是四川今年首场立法听证会，该条例的立法工作有望于今年7月完成。
公告列出了四项听证会主要议题，分别涉及空置房物业费征收标准、空余停车位对外出租方法、新建物业质量保修金制度，以及新建楼盘中业主活动用房和物业服务用房配置标准。
该条例的出台一直是公众关心的热点。去年年底，省法制办向公众征求2011年立法计划项目时，物管条例得票在地方性法规候选项目中位居前列，并顺利入围最终的立法项目名单。根据省法制办今年1月印发的2011年工作要点，该条例立法工作预计可于今年7月完成。省法制办相关人士透露，听证会结束后还将进行一系列调研和论证工作，7月完成立法，意味着最迟5月就要提交省政府送审。
议题一
空置房物业费交全额还是该减少？
草案第64条规定：“已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。”省法制办将空置房物业费的缴纳问题列为一项重点议题，希望听证代表讨论是否应当、合理。
省法制办将该议题纳入重点讨论范围意在斟酌其公平性。该办农林处严复兴解释，不少业主提出，长期不入住意味着没享受物业服务，因此若按照与入住房同样的比例、即全额缴费，有失公平。“上位法在此方面并没有明确规定，我们希望听证代表能够提供些意见，看按什么标准收取更合理？”
成都商报记者采访获知，1999年发布的《四川省城市住宅物业管理暂行办法》中曾对空置房物业费作出“减半缴纳”的规定。
草案的主要起草人之一———省住建厅法规处副处长吕波介绍，不知“减半缴纳”规定者大有人在，不少地方仍实行全额收缴。同时，在具体操作层面，空置房物业费收取一直是个大难题。“根据物业公司的信息反馈，很多时候根本收不上来(物业费)，因为根本找不到业主。”
律师观点：
赞成减半收费
四川鼎立律师事务所副主任李宝平赞成减半收费，因为入住与不入住，业主享受的物业服务，以及由此产生的物业成本并不对等，有必要顾及到公平原则。此外，对物业公司而言，接管楼盘属于市场行为，因此在决定接管前就应当对其进行测算和评估，未来的入住率是高是低自然是评估的一部分，也就不存在需要用全额收取空置房物业费的方式弥补损失。
但他并不赞成通过“约定”方式实现，认为应由价格主管部门认定。“‘约定’基本相当于霸王条款———这在许多领域不乏现实案例。对业主来说，‘约定’除了签字没有太大意义。”
议题二
空余车位外租业主车辆增多后咋办？
草案第73条规定：“机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。”省法制办需要听证讨论的是，如果车位对外出租后有业主购买了车辆，导致业主需求无法得到满足，这时该如何处理？是规定一个较短的租赁期，还是以业主发生购车行为作为解除租赁合同的条件？
吕波介绍，《物权法》和最高人民法院相关司法解释均明确，在已满足业主停车需要的前提下有空余车位时，应当允许出租给业主以外的第三人。但问题是，业主的车辆拥有情况会出现动态变化，如果把车位出租给他人后业主车辆有增加，怎么解决这当中的矛盾？吕波的想法是，或许可以将车位进行短期出租，例如半年、三五个月，或允许在出现矛盾时协商解除合同。“但法规只会做原则性规定，具体操作上的问题，如租赁期等，还需业主委员会通过民事协商方式解决。”
律师观点：
实践中操作难度大
李宝平认为，若将业主购车作为解除租赁合同的条件，在司法实践中恐怕会导致问题变得极为复杂，因而无法解决实际问题。他建议只依照《物权法》和最高法相关司法解释的表述进行原则规定即可，具体操作中应尊重市场的调整功能。而且解除合同时将发生赔偿，业主委员会作为主体并不具备财产，所以赔偿将无法执行。同时，以业主购车作为解除租赁合同的条件实际上是承认购买权优先于承租权，但具体如何认定优先权，难度相当大。
议题三
建设单位交质量保修金是否科学、必要？
草案第27条规定：“新建物业实行质量保修金制度。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%至5%的比例，一次性向设区的市物业管理行政监管部门设立的账户交存物业质量保修金。建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。”本议题需要讨论的是这一制度是否有必要？是否科学合理？
吕波解释，此举初衷在于敦促开发商提高工程质量，并保障工程质量问题的修复工作。不同于业主维修基金适用于保修期结束后的维修问题，质量保修金主要用于保修期内发生的工程质量问题，由建设单位交存，保修期后可足额返还。他介绍，目前成都已开始实施同类制度，但其他地市尚未实施，计划通过立法予以保障。
律师观点：
担心转嫁到业主身上
对此，李宝平认为保证工程质量的最佳方法还在于日常监管，以及企业对自身品牌的经营。“真正解决问题不能靠保修金。”他担心，最终这部分成本很有可能转嫁到业主身上。不过，他觉得工程质量责任保险或许能成为比较好的方式，而且应该通过市场手段进行引导，不一定需要立法强制执行。
议题四
业主活动用房标准该不该强制规定？
草案第12条规定：“业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米。物业服务用房建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2%。，并不得少于80平方米。”
吕波介绍，现行的各类规定均未考虑此类配套设施的配置标准，但征求物业服务公司意见中发现，实践中具备相关需求。经过对物业服务公司员工数量、小区面积和人数等因素进行调研、测算，草案中设置了一系列指标。
律师观点：
体现了人性化
李宝平认为此举比较合理，既符合现实需求，也体现了人性化思路。不过，他建议仅设置底线即可，不需要出现固定的比值，否则可能导致条例僵化。“比如物业服务用房不低于房屋总建筑面积的2%。，如果是超大型楼盘，这样的比值可能偏高。”成都商报记者郑锐
征集听证代表
即日起至3月10日报名
听证会拟于3月下旬在成都举行，具体时间、地点将另行通知。即日起至3月10日，个人和单位均可通过电子邮件或电话方式报名参加听证会。以个人名义报名者，须提供姓名、工作单位和联系方式；以单位名义报名则须提供单位名称、参加人姓名、职务和联系方式。
电子邮箱：fzb2009@sina.com；电话：028-86605107，86604374。
公众可登录四川省人民政府法制信息网(www.scfz.gov.cn)查阅草案及听证会公告全文。
川公网安备 51080002000003号
