城市建设访谈之一
理性分析   合理消费
——副市长邹瑾就市城区房地产市场再答记者问

广元新闻网记者   桂   兰

    自去年底以来，受全国房地产市场价格不断攀高的影响，我市城区商品房价格也呈上升趋势，引起了市委、市政府的高度重视。根据《四川省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，我市相继出台了促进房地产市场平稳健康发展的系列政策措施。6月19日，本报记者就市城区房地产市场相关问题专访了副市长邹瑾。近日，本报记者就市城区房地产市场的现状和未来走势再次采访了邹瑾及市规划和建设局长宋明强。

     记者：为促进市城区房地产市场平稳健康发展，市委、市政府采取了哪些具体措施？

     邹瑾：今年以来，群众不断反映市城区商品房价格偏高的问题，引起了市委、市政府特别是罗强书记、马华市长的高度重视，先后多次对市城区房地产市场进行专题调研，并召开现场办公会，广泛听取各方意见和建议，陆续采取了一系列措施来促进市城区房地产市场平稳健康发展：一是大力度进行政策引导和政府宏观调控。市政府先后出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》和《关于进一步促进市城区房地产市场平稳健康发展的通知》等4个相关文件，不断进行政策引导和政府宏观调控，累计出台各类优惠政策30条，把激活市场与平抑房价工作相结合，既促进房地产业平稳健康发展以满足人民群众不断增长的住房需要，又努力将商品房价格控制在合理的范围内。二是大力度增加房地产土地供给量。今年以来，已审批了开发企业改变用地性质用于房地产开发的土地28宗322亩，通过拍卖新供地4宗近145亩，直接用于商品房开发用地是前3年供地总和54亩的9倍多。同时市政府批准了多宗工业、商贸服务、教育等划拨用地逐步建设安居房、廉租房，这将极大增加市城区住房建设的土地供应量。三是大力度进行房地产市场结构性调整。市城区商品房开发一度时期主要集中在东坝、南河片区，我们积极引导开发企业在上西、下西、万源、将军桥和工业园区等片区进行房地产开发，以平衡区域布局；在发展普通商品住房的同时，加大安居房、廉租房等保障性住房建设力度，并顺应市场开发一批高档住宅小区和别墅，以满足不同层次的住房消费需求，从而形成以普通商品房为主、保障性住房和高档商品房为辅的市城区房地产市场结构。四是大力度清理房地产收费项目和妥善处理房地产遗留问题。下调了城市配套费等收费项目，取消了部分收费项目，房地产规费每平方米降低50元以上。今年以来，通过兑现房地产优惠政策和下调土地价格，市政府减少政策性收入4800多万元，有效地降低了每平方商品房的成本造价；大力整顿建材市场，调控砂石和商品混凝土价格，使商品房成本每平方米减少30元左右。同时，本着实事求是的原则依法解决房地产开发中的各类历史遗留问题230多个，有效地促进了房地产企业不断加快发展。五是加强房地产市场监管，建立了有关部门定期会商联席会议制度，定期分析房地产市场形势，协调解决影响房地产业发展的重大问题，依法打击违法违规行为，对房地产市场进行有效调控和引导。

    记者：激活和整顿房地产市场半年过去了，目前市城区房地产市场情况怎样？

    邹瑾：总的来看，目前市城区房地产市场呈现出四个显著特点，也是半年来激活、整顿房地产市场的初步成效：一是因“5·12”地震一直低迷的房地产市场被明显激活，目前发展势头看好。今年以来，市政府新批准房地产开发项目规划23个,开发面积超过100万平方米，已开工建设项目12个70万平方米，正在开工的项目8个50万平方米，已开盘9个20万平方米。二是预期房源将大幅增加。今年底前，在再开盘几个楼盘的基础上，还将有5个左右约40万平方米房地产开发项目开工建设，这是过去一年商品房开发总量的3倍以上，房源供给极大增加。同时，今年市城区计划开工廉租房建设1300套，已完工570套；政府和企业开工安居房建设6200余套，为低收入家庭和因地震房屋损毁户提供了部分房源。三是房价涨幅低于全省平均水平和周边城市涨幅。今年前三季度我市城区商品住房销售均价每平方米3160.12元，价格平均上涨4.5%，同期全省平均上涨8.6%。社会上流传宏福世家、瑾瑞逸城等楼盘售房均价每平方米4000多元以上，但据调查均价都没超过3850元，开盘起价3580元。当然，这两个楼盘土地系震前竞拍取得，价格较高，且是高品质楼盘，房价相对较高，其个别特别优良的户型超过每平米4000元也是正常的。四是房屋品位进一步提升。在今年新开工项目和审批的规划设计方案中，房屋抗震设防度由6度提高为7度，小区环境、配套功能进一步完善，品味明显提升。

     为什么目前市城区房价仍然偏高？我们分析有以下几个原因：一是房地产市场大环境的影响，全国和全省城市房价都明显上涨，不可避免地会影响我市房产价格走势。二是土地投放延后效应，虽然我们已增大了土地投放量，但按正常的开发情况看，从取得土地到房屋投放市场预售至少需要10个月时间。三是过去楼盘土地价格过高，目前投放市场的楼盘土地大部分是去年以前竞拍所得，每平方米楼面地价在900～1100元之间，而今年新增供地每平方米楼面地价均在700元左右。四是消费群体发生新变化，从前三个季度市场交易情况分析，县区、乡镇很多住房毁损户和陕、甘等毗邻地区的一些群众选择了在我市城区购房，加之市城区部分购房户消费理念不够成熟竞相抢购，从而抬高了房价。五是建筑成本增加，灾后重建对建筑材料需求量大，相比震前，建材价格、人工费用等大幅度增加。震后城镇住房品质提升，功能配套增加，仅抗震设防等级提高1度就使每平方米工程造价增加12%—15%，而且大部分都是高品质的电梯公寓，其建设成本相对较高。

     记者：请谈谈市城区商品房成本构成情况。

    宋明强：通过对目前正在销售的楼盘和新增供地进行认真调查分析，我们认为商品房成本主要由以下几方面构成：楼面地价每平方米700～1100元；项目前期费用每平方米70～80元；建安成本，多层砖混结构每平方米860～980元，多层底框结构每平方米1180～1250元，多层全框结构每平方米1400～1500元，多层框剪结构（15层以上）每平方米1760～1850元，多层框剪结构（30层以上）每平方米2170～2380元；税费和中介服务机构收费每平方米380～480元；附属工程和光纤、燃气、闭路电视等统装代收费每平方米为330～500元；管理费用、销售费用、财务费用等每平方米90～120元。因此，加上开发商适当的利润，当前多层结构每平方米成本在2800-3200元，高层结构每平方米成本根据品位不同在3200-3800元。所以，市城区的合理房价应在2800-3800元之间。

    记者：下一步政府将采取哪些措施来激活房地产市场、平抑房价？

    邹瑾：在下一步工作中，我们将继续全面贯彻落实市委、市政府促进房地产市场平稳健康发展的各项政策措施。一是进一步保障土地供需平衡。我们计划在年底前再出让几宗商住用地，进一步增加土地供给从而增加期房量。二是加大安居房建设力度。市政府计划再划出300-500亩土地，规划国有企事业单位有存量土地的要拿出一批来建设安居房，同时规划6个棚户区改造区域，解决部分较低收入群体和机关年轻工作人员的安居问题。当然，安居房产权为限制产权，5年后才能上市交易，上市交易时必须补齐所优惠的税费和土地出让金。三是对变性的商住用地和已批准规划建设方案的土地实行限期开工建设制度。在获得土地后最迟6个月内必须报批规划方案，规划方案批准后在3个月内必须开工建设，否则政府取消其已享受的所有优惠政策，超过两年不开发的，政府依法收回土地。四是从严查处恶意哄抬房价行为。今后，在办理预售许可时，企业必须如实申报开发成本和最高销售价格，凡恶意哄抬价格、捂盘惜售和平均售价超过一定利润率的将取消其所享受的一切优惠政策，对于个别典型的将依法查处。

    记者：从目前我市房地产现状和未来市场预期看，您对消费者有什么好的建议？

    宋明强：市委、市政府采取的调整结构、保障供给、降低成本、加大保障性住房建设力度等一系列措施，必将给我市房地产市场带来新的积极的变化。预计今年土地投放的效应在明年将会集中显现，房源将大幅增加，购房者的选择空间将会更大；在全国、全省房价呈上涨趋势的情况下，预计我市城区房价虽然可能会有一定上涨，但涨幅将会得到进一步控制；市政府出台的一系列促进房地产业平稳健康发展的措施效应将会逐步显现，价格可望平抑在更加合理的范围内。因此，建议广大消费者要正确判断我市城区住房价格走势，理性消费、不必抢购，适时购买符合自身经济条件以及能基本满足需要的房屋。