上海在建居民楼倒掉 专家建议取消期房预售制度

　　上海某在建楼房发生整体倒塌，是豆腐渣工程，还是违规的施工步骤，又或是其他外力因素？

　　未来新家遭遇夭折，数百名准业主登记退房，存废争论中的房屋预售制度承载着哪些不可推卸的责任，高歌猛进的楼市，脆弱的建筑根基，哪些监管制度还需要我们完善？《新闻1+1》为您解析。

　　主持人(董倩)：

　　欢迎收看《新闻1+1》

　　“楼脆脆”这个名字是人们给上海的一座高楼新起的一个名字，这座高楼在6月27日这一天，这是一座在建的13层的住宅楼，它就像被大风卷过之后的连根拔起的大树一样轰然倒塌了。人们对这种倒塌的方式非常诧异，这到底是自然的因素，还是人为的因素？另外对于这种倒塌的方式，对于我们的房地产会带来什么样的启示，岩松怎么看？

　　白岩松(新闻观察员)：

　　我们常说一句话，叫“基础不牢，地动山摇”，其实面对这件事情的时候，我们说的基础不仅仅包括已经倒了的楼房的地基，还包括整体房地产的基础，过去我们听到人们总在说一句话，“一个房子好坏，第一位的是地段，第二位的还是地段，第三位的还是地段”，我想今后我们必须要说“第一是质量，第二是质量，第三还是质量”。

　　主持人：

　　我们先来看一下这座大楼的倒塌以及人们能够想到的各种各样的推测的原因。

　　解说：

　　6月27日，凌晨5点30分，上海的一栋在建的13层楼突然倒覆。

　　中央电视台6月27日新闻

　　主持人：

　　上海市闵行区莲花南路罗阳路口西侧，一在建楼盘工地发生楼体倒覆事件，由于此楼尚未竣工交付使用，所以除造成一名工人死亡之外，没有酿成居民伤亡事故。

　　解说：

　　据了解，倒塌楼房所在的小区名叫“莲花河畔景苑”，13层的楼房向南面倾倒，整个砸在泥地上，楼房的根部已经完全和地基脱离，事故造成一名建筑工人死亡，目前在小区的其他楼盘的居民已经被安置在附近的一所小学内，没有居民伤亡。

　　中央电视台6月28日新闻

　　主持人：

　　目前事故原因尚在调查当中，事故周围被疏散的居民已得到妥善安置。

　　解说：

　　28号，被警戒线严密封锁起来的莲花河畔景苑小区格外安静，只有几台挖土车在作业，调查组对倒覆建筑的水泥和钢筋等关键材料做了取样，正在进行实验室分析，由13位地质、水利、结构等方面专家组成的专家组在为事故调查提供技术支持。

　　经过初步调查，专家组意见较多的倾向于倒覆楼盘周围过高堆积的土方是这次事故的诱因之一。

　　然而，土方堆积诱因说，并不是最终的结论，在诱因背后有没有其他的原因，人们还在等待官方的说法。而民间对事故原因也有一些猜测。

　　原因猜测一：

　　先建楼房后建地下车库导致塌房？

　　解说：

　　据了解，事故发生前，倒塌楼正在开挖深坑，建造地下停车场。有人猜测，地下车库挖过了头，导致一旁的楼房地基松垮后，引起了房子的倒塌。还有业内人士分析，先建起小高层楼房，再在楼前开挖车库的方式，是违反建筑规律的，会引起房屋结构伤害。

　　原因猜测二：

　　防汛墙损毁导致塌房？

　　解说：

　　据报道，就在13层楼倒塌的前一天，距离倒塌楼房百米远，一堵长70多米的淀浦河防汛墙发生了损毁，而损毁原因很可能与渣土重量过大，造成地面沉降后挤压防汛墙体有关，倒塌的防汛墙会不会对13层楼房的倒塌产生影响，不得而知。

　　原因猜测三：

　　房子质量问题导致塌房？

　　解说：

　　东方网网友发帖称，断裂的短桩没有明显的钢筋可建，他怀疑，是否大楼的地基如同豆腐般脆弱。而有建筑业内人士认为，可能存在土芯取样问题，导致设计存在偏差，或者是打桩不深、水泥标号等等。

　　原因猜测四：

　　特殊地质原因导致塌房？

　　解说：

　　有媒体指出，整个上海都摆在长江口冲积平原的软土地基上，莲花河畔景苑所在的区域属于上海流沙比较严重的区域，如果没有牢固的地基很容易引起房屋倾斜。楼房倒塌引起人们对该楼盘房产开发商的质疑。据悉，莲花河畔景苑开发商是上海梅都房地产开发有限公司，是一家只有三级房地产开发企业资质的公司，三级资质意味着规模不大的开发商，梅都公司的注册资本仅仅八百万元。

　　13层楼突然倒覆，这引起人们的震惊，建筑一栋大楼不是一朝一夕的事，而是至少需要六道环节，地质勘探、施工图纸设计、土建工程施工、现场监理、工序验收、工程竣工验收等等，如今，当一栋高楼骤然倒覆，究竟是哪个环节出了问题，人们还在期待着，事件的原因早日调查清楚，并公之于众。

　　主持人：

　　这几种猜测里面，有自然原因的猜测，有人的原因的猜测，但人们似乎更多的把目光集中在了这是不是质量问题所导致的，你怎么样看各种各样猜测的原因？

　　白岩松：

　　其实在短片当中是把这些原因一个一个的，仿佛孤立的放在了一起，其实它很可能是一种合力，比如说我们现在做一个比喻，这是这栋楼房，在这个楼房的这一侧，在头一天，也就是26号中午的时候就出现了70米的防汛墙，由于上面泥土堆积得过多，可能是导致整个这70米的防汛墙出现了扭曲，市政的部门已经在当天晚上就开始紧急地维修，第二天早晨这个楼房就倒掉了。

　　我们就先注意到，在楼房的这一侧已经有将近十米高的，累积了多日的泥土，已经造成了防汛墙的扭曲，可见它的压力是多大的，而且市政部门也在维修。同时，前几天多日降雨，这面是一条河，好了，这面有一个失重的压力，这面我们又能看到，其实正在楼盖完了之后，再挖一个大约两个篮球场那么大的地下车库，这个很出乎很多建筑专家的看法，按理说应该是一个整体的建设，应该是伴随着楼的建设在设计中，地下车库在设计中应该统一施工，怎么在楼的另一侧，开始又楼都建完了，新建地下车库呢？那好了，这一块是在施加压力，这一面底下已经挖空了，在修地下车库，那么再加上连日的降雨，另外挨着河边可能选址不对，另外也有专家说，是不是建筑的质量或者说有偷工减料等等很多因素，所以很难说是哪一个原因把它造成的，当然我们不是工程师，我们也不是调查组，最后的结果会呈现出来。但是不管是不是这几个原因形成的合力，有一点我想是确立的，它是人的原因造成的。

　　主持人：

　　你要说这个建筑质量不好，它也并不客观，因为我们看到的是它轰然倒塌之后，像一个火柴盒一样直接翻过来了，有些东西它就没碎，比如说玻璃，还有整个的大楼的架构，按说这个还是过关的。

　　白岩松：

　　所以这个事情在出现了之后，你会发现，我们面对一个生命的离去，应该是一种巨大的悲伤，但是在网络上，在民间的聊天当中，其实居然有很多黑色幽默的东西。比如大家说，这个房子的窗户是哪生产的，简直太好了，咣当一下倒下去，很多窗户是完整无损的，这质量太好了，哪买的？还有人说，这个楼房看着没问题，咣当，那么高13层倒下去了之后，整体没有出现松软或者说大面积的坍塌或者怎么样的状况。但是问题是不能拿上面的部分去衡量一个楼房究竟质量如何，因为还是回到节目一开始说的那句话“基础不牢，地动山摇。”一方面一定是基础受到了外在的压力，或者说选址不对，或者偷工减料，而导致使它整体坍塌，另一方面我为什么强调是人祸呢？不管是选址，还是施工明显顺序不对，还是已经出现了那么多天都放在这里，但没人管，最后导致防汛墙扭曲才弄，偷工减料等等，这一系列因素难道不都是人的因素造成的？

　　主持人：

　　所以刚才我说它倒掉了，按说地面上眼睛看得见的部分还是质量过关的，但恰恰地基这个最重要的部分是我们看不见的，但恰恰是我们最具倚重的。这个小区的名字叫“莲花河畔”，上海这样的地质结构在河畔开发一个新盘，应该经过什么样的程序？

　　白岩松：

　　我甚至相信这栋楼房在促销的时候可能也会强调挨着河边，否则它不会特别连这个小区的名字都起了“莲花河畔景苑”，仿佛现在在我们卖楼房中，只要沾了水这个地段就升值，从某种角度来说，给人们带来了巨大隐患的这样一个地址选址，甚至是促销时候可以涨价的最有利的因素。更何况赶上了一个在金融危机的情况下，大家觉得房地产经过了很长时间的低迷，但最近几个月又在快速的爬升。很巧，那一天我在上海，出完这个事情，我专门问当地的记者，我说上海的房价究竟提升得怎么样，他说提升得太快，有很多地方就这几个月，五六千块钱又涨回来了，又回到金融危机之前的那个价格，而且我们在关注数字，因为是在售的楼房，今年年底就要交房，它一共卖出去了489套房子，其中186套居然就是上个月刚刚卖出去的，可见这一段买房之热。从卖房的人来说，选择河边还能导致升值呢，也是促销的，买房的人来说，看似风景不错，“地段第一”，不断地在强调，其实背后它的安全隐患就是存在，我觉得这给全国的很多城市在选址方面都敲了一个警钟，更何况其实对于快速有巨大利润的房地产市场的时候，能有一块地就赶紧把它建起来，我不知道这里是否也忽略了很多东西。

　　主持人：

　　对于消费者来说，当然房子这个东西是一件大物件，它可能是花了全家人一辈子的积蓄才能得到。但有的时候你会发现，房子这么昂贵的东西，它的质量和它的价钱并不成正比，可是我们消费者站在一个非常弱势的地位，我们能够看见的时候，但是看不见的时候，谁又能告诉我它是好还是不好？

　　白岩松：

　　买一个菜，遇到了缺斤短两的时候我们要带一个秤，然后说，有牛奶等等出现了问题我们要带一个化学试剂，我们要把自己当成化学家。但是请问，你买一套住房的时候，个人再是科学家，有足够的能力都很难判断这一栋楼房在你看不见的墙体结构以及地基里面到底存在什么样的问题，这是任何一个消费者无能为力的地方。这还不仅仅是无能为力，在很长的时间里面，其实你发现了一个很怪异的现象，房价的高低跟房子的质量几乎是不能划等号的，没人用房屋的质量来作为房子的促销，都拿环境周围有什么学校，我有多好的面积，我的地段如何的优秀，消费者一方面自己看不到质量如何，接下来的时候当你看到问题已经如何的时候，你已经成为这个房子的主人了。突然发现，墙里面埋的电线全是糟糕的问题，住了几个月之后全都装修完了，整个你自己住的房子线全乱了，或者地下水道突然被堵掉了，可是你要知道这个时间我们已经花了很多的钱成为住户了，这个时候你就只能跟物业变成了一个屈服者，我们要去求它商量，顶多发点火，还要交一定的钱让人帮着来修房子，这个时候你已经很难了，骑虎难下了，你已经不再是原来，我买的时候，漂亮的售楼小姐去求你，买完房子你求人家。

　　主持人：

　　你看先现在这种地方，房地产又渐渐热起来了，开发商现在就是一个我有利可图的领域，怎么能够让开发商从心底里面，他有一种内升的动力，让他注重质量，这可能吗？

　　白岩松：

　　我从来不相信仅仅靠道德的约束和自立的因素，就可以使我们生活中很多糟糕的事情瞬间变好，这还是那句老话，让人不想干什么太难了，虽然也重要，一定要让人不能干和不敢干，在不能干和不敢干的时候就需要整个的监督、监管以及质量的评估要更靠前，在消费者还没有成为奴隶，和求人家低三下四，已经被套牢成为房主之前，就要把相关的工作做好。但其实有很多的因素，比如说我听到政府声音的一些无奈，媒体上报道，广州相关的政府部门提醒大家，在2007年年底和2008年年终，广州建筑的很多商品房大家在买的时候要格外的谨慎，因为在这一段时间所生产的住房发现了很多偷工减料，以次充好的情况。你一看这个时段就突然明白了一个道路，正好是在经济虚热，各种成本在上升，同时经济在后期又开始出现下滑，这个时候作为房地产商的角度来说，又要保证自己的利润，于是就以次充好，导致房屋的质量出现问题。

　　我觉得广东政府部门无奈地提出这样一种说法，其他的地方有没有，因为仅靠消费者去给自己维权，在房子这方面做不到，靠房地产商自律，我很道德，我要给大家建质量很好的房子，很难，我永远忘不掉十几年前在天津，在北京也有这样的品牌，在天津那个房地产商是这么跟我说的，我们天津同样的质量比你北京的好多了，我说为什么，我们这儿如果要质量不好，卖不动，在北京不管盖成什么房子，没几天全都卖完了，你认为他会把房子给你盖得特好吗？同一个品牌，一个大公司里的房地产商。

　　主持人：

　　这个楼房的整体倒塌无疑就给我们的房地产市场提出了很多可以警醒的东西，上海市相关部门也在这方面调动了很多力量去进行调查。接下来其实最挠头的就是那些买了这些房子的业主，他们接下来又该怎么办，我们节目稍候继续。

　　主持人：

　　楼倒了以后，买了这个楼的业主们现在是什么样呢？我们来看看。

　　解说：

　　莲花河畔景苑住宅楼倒塌之后，最焦急、最担心的莫过于住在附近的居民了，还有很多已经购买了这个楼盘房子的业主们。罗阳七村与莲花河畔景苑只隔着一条马路，楼房倒塌事故发生之后，当天早晨6点多，居委会的干部们就挨家挨户的通知，把住在沿街楼房里的130多位居民全部疏散到附近罗阳小学，午饭虽然有安排，但是对于晚上住在哪里，他们还是觉得心里没底。

　　罗阳七村居委会干部：

　　怕倒过以后地松了，前面的房子再往南面倒，这个南面就是我们92号到100号的房子。

　　解说：

　　当天上午，不少买了莲花河畔景苑房子的业主，闻讯后就赶到了事发地点，强烈要求开发商退房，其中一位张小姐买的房子恰巧就在倒塌的住宅里，她说，自己是在去买的这里的房子，当时均价是每平方米12000多元，总价约200万元左右，现在一家人都在外面租房子住，每月还要还房贷，就等着明年5月份能够搬进新家，可是没想到，钱投进去了，房子却塌了。

　　莲花河畔景苑业主：

　　我买了房子，总希望尽早搬进去，因为租房子也需要花钱的，这样连累到我们以后生活了。

　　解说：

　　还有的业主说，去年以来房价涨了不少，就算开发商按照原价赔偿，他们也无法再买到同样地段的房子了。

　　莲花河畔景苑业主：

　　我们买的房子塌掉了，我们现在要叫他们赔偿，还要多久才能买到房子也不知道了，现在房子涨价了，我们买的时候还没涨价，这个怎么算？

　　解说：

　　事实上，倒塌的楼房是这个小区一期的建筑，去年11月份开盘，本来将要在今年12月交房，小区还有二三期房屋共十多栋建筑，截至事发前，相较于总套数629套，已经售出了489套。而面对这次倒塌，那些房子没有他的业主也是一样的焦急。

　　莲花河畔景苑业主：

　　我们当然希望是退房了，这个房子我们住进去，也很担心的。

　　莲花河畔景苑业主：

　　这个房子住进去有(心理)阴影的，想法就是退房。

　　解说：

　　事故发生之后，闵行区政府已经设立了退房咨询点，政府部门承诺将在听取业主意见的基础上，出台详细的解决方案，以保障购房者的合法权益。

　　主持人：

　　岩松，我想听听你的意见，你觉得现在这些业主们该怎么办？

　　白岩松：

　　其实这一栋楼倒掉的，我们现在的视线好像只关注到了买了这栋倒了楼的住房人，或者说购房人需要赔偿等等很多因素，我觉得这一个楼房的倒掉，会带来五拨人的心理波动，第一个是倒掉的这栋楼房买房的人，第二，这一栋小区有11栋楼房，这个倒掉了，你认为那十栋楼房的人会不会产生巨大的心理波动？会的，第三，这个开发商在上海还有其他两处房地产的开发，会不会导致购房人的不信任，这是第三拨人。第四拨人就是，倒了之后就安置了，跟他们一马路之隔的楼房，他们需要开始的时候有吃的，有喝的，去小学了，接下来的时候他会不会有一种怀疑，这需要快速的评估，他的倒掉会不会使一街之隔的房子或者质量受到安全。第五，其实是一个大话题了，有了这个之后，我们所有的购房人都会对房屋的质量、安全提出新的要求，需要给我们更早的吃定心丸，所以五拨人，不容易。

　　主持人：

　　接下来我们就听听一位专业的房地产律师秦兵的看法。

　　秦律师，您好。

　　秦兵(房地产律师)：

　　你好主持人。

　　主持人：

　　如果说我们这些买了这栋倒塌的楼房的业主，他要要求赔偿的话，您觉得应该按他当时购买的价格去赔偿，还是按照现在已经涨到了一个新的高度的价格来赔偿？

　　秦兵：

　　我们希望按照业主实际的损失来赔偿，但是业主必须自己来证明他到底损失了多少钱，比如像刚才您说的，还有刚才很多当事人说的，房价发生了变化，可能这个变化就是当事人的损失，但是损失不是他说的，可能要在法庭上进行证明。但是去年买了五千块钱，今年涨到了一万，我们当然希望开发商按一万来赔，但其实开发商赔的时候一定是分成两步，第一步是解除活动或者撤销合同的钱款，第二步是缔约国是责任，或者其他损失的赔偿，这两个赔偿不可能合在一块。

　　主持人：

　　秦律师，您看，如果这个开发商现在他的资金能力没有力量去还这么多钱，这些业主的损失又由谁来支付？

　　秦兵：

　　没有人去支付，开发商很有可能到最后宣布破产，然后一走了事，这种情况我们见到的很多，不光在上海，北京也有很多。

　　主持人：

　　这是倒塌楼房这些业主的损失，刚才岩松也说了，他周围，比如同一个开发商开发其他十栋楼，这些楼盘的业主心里比谁都急，已经倒掉的那个楼有一个诉诸的对象，他们要想要求一个赔偿的话，这可能吗？

　　秦兵：

　　我想就看业主怎么来行动，比如广大业主能不能组织起来，有集团诉讼，能不能在诉讼之前赶紧进行财产保全，如果不能采取有效的保全措施，开发商从今天开始，可能就在转移财产，这对大家来说是最明智的办法，到最后所有的项目全部破产，业主谁也拿不到，自己拿着钱的走人了。

　　主持人：

　　现在我想听听您简短的一个评价，现在很多人觉得出现今天这样一个比较极端的事故，就是因为我们这种期房的预售制度，您怎么看？

　　秦兵：

　　期房的预售制度把本来很小的建筑灾害扩大化了，所以很多人提出取消预售制度，我认为这是正确的。

　　主持人：

　　好，谢谢秦兵律师。

　　岩松，你觉得如果说期房这种销售方式取消的话，质量问题就不存在了吗？

　　白岩松：

　　其实这是涉及到能不能把对一个要销售的楼房的质量监控伴随它的全过程，尤其在把我们的一些质量的评估能更提前。

　　我还提醒一点，刚才秦律师所谈到的，他转移资金等等，这一点大家不用担心，因为楼房一倒掉之后，上海市政府马上干了一件事，控制房地产商及他的资金，双向控制，而且对四个链条，开发商、建筑商、施工方和监理方都实行相关的控制。但是麻烦就在于，秦律师刚才说的另一点其实也可以放心，你别看住没进楼房，上海的购房者我觉得挺棒的，他们迅速的成立了临时的业主委员会，这对自己维权都有好处。按理说业主委员会应该是入主之后达到一定的比例再去选举等等，但是他们有了这件事情之后迅速地成立了业主委员会，这对自己的维权都有好处。但是我今天下午专门写了几个，有的是肯定没问题的，有的会有很大的，通过法律，甚至有可能得不到，有的说退房，不退怎么办啊？一个星期之内银行停止还贷，这当然也是，必须要解决退房。接下来还有一个一个月，开发商要还款，一周查明原因，公布责任人，支付合同人5%的违约金，赔偿银行的利息等等，我觉得这些都好办。可能比较难的很负周折的是，参考同地段的房价进行相关的补偿，我买的时候一万二，现在我同地段的房子都涨到一万八了，这六千该不该补，如果那个时候买的不是你的房，他还在一万二，我这六千块钱怎么办。接下来还有一个支付动迁过渡安置及补偿的费用，我现在为了等这个房子我在外面住，可是我一时间不能在这里买房，卡在这儿了，我可能过度又延长等等，怎么办，另外补偿又怎么办，所以这可能是一个需要在政府和业主们联合行动起来，才能使自己的利益得到最大的保障，但是仅仅靠预售房这个东西，我觉得是给全国提出的一个醒，当然要考虑，为了更好地维护业主的权利的时候，我们对质量的评估和提前，一方面质量评估可不可以更加提前，另一方面我们的预售制度可不可以适当向后推，我觉得严格推到很后之后也很难，因为中国的房地产商现在能达到那么高的实力，完全到了质量全部评估完，达到全部封顶，甚至装修完毕之后才开始卖，绝大多数的房地产商都得知道，因为它没有这么大的资金链条，要么就是耗用银行的钱，所以我觉得一定要找到折中的方案，又保护消费者，又可以使房地产还可以健康的发展。但是显然这种预售应该适当地推后，而评估适当地提前。

　　主持人：

　　因为我们的房地产是整个国家经济的支柱产业，从哪个角度来说都有各自的苦衷，但是我们站在消费者的角度想一想，倾全家之力，倾一辈子之力，我们就得到这么一套房子，结果我们处在如此弱势的位置上。

　　白岩松：

　　从买房的角度来说我们本身就是弱势，而另一方面你想成为强势也很难，所以说在给全国房地产敲醒的时候还回到那句话，我们过去常把地段包括环境放在第一位，我觉得从政府的监管，包括房地产商的自律，包括消费者的要求，应该在自己的心里面把质量、安全放在第一位，这是一个你买来的房子，一上来就是70年，这70年不是一代人的问题，是几代人，如果不把质量安全放在第一位，我们不妨拿到掉的这个楼房去做一个我们非常不愿意想像的例子，大家都觉得已经很幸运了，虽然有一个生命的离去了，我们要对他保持足够的悲伤。但是另一方面，如果他顺利地经过了评估，又不是赶上这个雨季，这个房子通过评估，现在卖的房子大概占这栋房子的76%，如果百分之百都卖掉，又是房地产这么热，上一个月就卖186套，没剩多少了，大家都住进去了，再赶上雨季，这个房子掉，谁能够承受这种巨大的悲伤，问题是，我们其他的地方有没有因选址不当而存在巨大的隐患，它又在哪里，会不会下次以悲剧的方式展现在我们的面前，而不让这种悲剧的发生，相关的部门以及建筑商们又该做什么，我觉得这是今天更加严峻的问题，不能因为一个楼倒掉了，大家似乎还有一种轻松的心情，我觉得它非常沉重，因为看不见的隐患才更可怕。